21世纪经济报道 见习记者张欣北京报道

“通过债券重组的方式延期兑付可为受困中资房企赢得一些喘息空间，但若房地产销售不能持续复苏，债券重组可能无法成为困境房企的救命稻草。”近日，国际评级机构惠誉发布研究报告称。

从违约情况来看，惠誉表示，截至2023年5月末，2021年102家境外地产债中近六成发生了违约，境内地产债中近三成发生了违约。而2021年之前发生债券违约的房企较少，共有六家和五家分别违约了境内和境外债券，且大部分是由公司自身原因所致。

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从债务重组进展来看，惠誉报告显示，截至 2023年 5月末，2021年第四季度以来发生债务违约的中资房企中，在境内外完成债务重组或取得重大进展的房企分别占74%和66%。剩余房企的债务重组尚未取得实质性进展，主要原因是债务规模较高的部分房企可能面临与众多债券持有人的冗长谈判，其他房企则因私募债的披露要求有限尚未公开其违约后状态。

从重组方式来看，惠誉报告表示，目前境内外大部分房企以庭外重组的方式处置债务，另有少数房企通过法院与债权人达成了协议安排重组。目前只有新力控股、阳光城和佳源国际三家房企被香港法院颁布了清盘令，另有两家房企已进入境内破产重整程序。不过，大部分债权人希望违约房企进行债务重组而非直接清盘，其预期房企继续经营或带来更高的债务回收率。此外，作为房企最大的债权人，银行亦希望尽量避免直接进行资产减记。

在境内外市场中，债券交换和展期成为房企避免陷入直接违约的主流债务重组方式。自2021年第四季度以来，已有26家房企通过在债券持有人会议上获得所需投票对100多只境内债券的本金和/或息票的兑付完成了展期。同时，21家房企已通过交换要约完成了对其美元票据的债券交换。

值得注意的是，惠誉强调，由于新房销售未迎来全面复苏，房企资金生成的内生动力疲软， 因此房企展期，以及多轮展期很常见。

境内债券展期中，近70%将到期兑付延期一年或更短时间，而针对美元票据的债券交换大多向债券持有人提供一年期的新票据。展期两年以上的情况较少见，最长的展期期限可达五年。

同时，26家已有境内展期记录的房企中有一半出现多轮展期情况，例如融创中国和融信中国均有一只债券经历了第三次展期。部分房企借助第二次或第三次展期，设法延长了还款期限。例如，世茂股份将其原定于 2023年5月、2024年7月和 9月一次性兑付的四只公司债的本金部分调整为在 2024年12月至2026年12月期间分九期偿还。

相比之下，只有港龙中国地产和景业名邦两家房企，在新到期日对其美元票据进行了再次交换，以将本金兑付再延期一年。目前唯一兑付展期债务的是福建上市房企冠城大通股份，其在展期三个月后兑付17.3 亿元境内债券，但其还款金额源于一家国有资管公司的借款。

惠誉认为，即便大规模债券重组完成后，债券持有人的回收率前景仍不明朗，因为展期期限长、销售复苏前景不明且房企脆弱的信用状况导致折现率较高。